給正在布局國際資產版圖的您：為何馬來西亞房產值得深入研究？
對於睿智的台灣投資貴賓們，面對全球經濟快速變局與區域供應鏈重組的時代，分散資產風險、布局海外房產已成為高資產族群與企業主的必然選擇。馬來西亞作為東協核心國家，憑藉完善的法制、穩健的金融體系與自由的資本進出機制，加上無遺產稅、無贈與稅，成為台灣與全球投資者熱議的首選市場。
然而，馬來西亞承襲英國法系，無論在地契制度、房屋坪數計算、稅制規範，皆與台灣截然不同。若僅憑國內購屋經驗進行判斷，可能埋下未來資產轉手的風險與稅務隱憂！為此，【家慶佳業】特別彙整2025年最完整的馬來西亞房產12大常見問題解析，協助您用最短時間建立正確觀念，打造穩健、可傳承且具增值潛力的國際資產布局策略。
Q1. 什麼是總地契、分層地契與個人地契？
馬來西亞房產所有權結構分為：
- 總地契（Master Title）
政府核發給開發商的總土地權狀，涵蓋整棟大樓或整區項目，在尚未分層前，買家名義上尚未取得個別產權。 - 分層地契（Strata Title）
當開發案完成分層許可後，總地契將被分割，土地局核發給各戶買家，類似台灣建物權狀，取得後可辦理貸款或轉售。 - 個人地契（Individual Title）
適用於透天別墅、洋房、獨棟住宅，包含土地與建物所有權。
關鍵提醒：投資者須確認購買物件最終是否能取得分層或個人地契，確保資產流動性與未來增值保障。
Q2. 外國人在馬來西亞購屋需要什麼許可？流程是否繁瑣？
依據1965年《國家土地法》，外國人購屋須向州政府申請核准。以吉隆坡為例，購屋金額需達100萬馬幣（約新台幣700萬元）以上。申請時程約3-4個月，由律師全程代辦。
家慶提醒：流程標準化，若有專業團隊協助，整體操作將順暢無阻。
Q3. 土地使用年限有限制嗎？
- 永久地契（Freehold）
無使用年限限制，土地與房產可永久世代傳承。 - 租賃地契（Leasehold）
多為99年，屆滿若政府無徵收需求，可向地方政府申請展延（30年至99年不等），需繳納補地價。
投資建議：市中心永久地契案稀有，轉手價值高；租賃地契若地段佳、價格具競爭力，同樣值得納入配置。
Q4. 有效年限地契可轉為永久地契嗎？
理論上可向土地局申請，繳納補地價後若核准即可轉換，惟實務上成功率低，需視地方政府政策與地段特性判斷。
Q5. 坪數如何換算？馬來西亞坪數與台灣最大不同？
馬來西亞房屋面積以**平方英尺（sqft）**計算：
- 1平方英尺 ≈ 0.093平方公尺
- 1000平方英尺 ≈ 28.1坪
最大差異：所有坪數均為【室內實用面積】，不包含公設與停車位，購屋即為實際可使用空間。
Q6. 馬來西亞有公設比嗎？
沒有。購屋面積僅計算專有部分，公共設施（游泳池、健身房、交誼廳等）不計入坪數，也無須另行購買。
亮點：多數建案附贈1-2個停車位，且不計入權狀坪數，讓買家享有更高空間使用效益。
Q7. 什麼是MOT與SPA？
- SPA（Sales & Purchase Agreement）：買賣契約書，簽署後即具法律效力。
- MOT（Memorandum of Transfer）：更名備忘錄，將總地契分割後更名至買家名下，正式完成產權轉移。
Q8. DMC是什麼？
**DMC（Deed of Mutual Covenant）**為社區公共契約，規範專有與共有部分的使用管理、住戶權利義務，確保社區運作秩序，類似台灣《公寓大廈管理條例》。
Q9. 外國人可以購買一樓店面嗎？
可以，但須符合各州最低購屋金額，並經州政府審核。部分州屬對商業店面設定的門檻較住宅高，購買前應確認相關限制。
Q10. 土地稅與門牌稅如何計算？
- 土地稅（Quit Rent）：每平方英尺約RM0.06，每年2月28日前繳付，依土地面積計算。
- 門牌稅（Assessment Tax）：根據地方政府公告市值，每半年繳一次，金額約RM1000~3000。
Q11. 買賣印花稅怎麼計算？
採累進稅率計算：
- RM0~100,000：1%
- RM100,001~500,000：2%
- RM500,001~1,000,000：3%
- RM1,000,000以上：4%
補充：印花稅為產權轉名法定稅費，通常於SPA簽署後開始繳付。
Q12. 外國人在馬來西亞收租需要繳稅嗎？
需要。外國人租金淨收益需課稅，稅率約30%，每年5月須完成申報繳納。
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親愛的台灣投資貴賓面對全球經濟板塊持續變動，選擇擁有穩健制度、外資友善稅制、房產永久產權與人口經濟紅利的國家，將決定資產能否真正傳承與增值。馬來西亞以英式法律體系、地契清晰、稅務透明，成為企業主與高資產家族最重視的南向首選。
唯有掌握最正確的地契與稅制知識，才能在決策時精準無虞，讓每一次布局都成為未來的勝利果實。
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