給正在布局國際資產版圖的您：為何馬來西亞房產值得深入研究？
對於具備全球視野與資產遠見的台灣投資貴賓而言，當前國際局勢與供應鏈格局正快速改變，將資產單一配置於單一市場的風險也日益顯現。分散布局海外房產，已成為企業主與高資產家族必須採取的穩健策略。馬來西亞，作為東協核心國家，憑藉完善的法律體系、健全的金融制度、自由的外匯與資金進出機制，加上無遺產稅、無贈與稅，成為台灣與全球投資者關注與評估的首選市場。
然而，馬來西亞承襲英國法系，無論在地契種類、坪數計算方式、稅費結構與產權制度，均與台灣迥然不同。若僅以台灣購屋經驗作為判斷依據，容易在未來資產轉手、節稅規劃與產權安排上埋下風險。
因此，【家慶佳業】特別為您精心整理出2025年馬來西亞房產投資最常見的24大問題與解答，協助您在最短時間內掌握最正確的市場知識，打造一套兼具穩健收益、世代傳承與全球配置優勢的國際資產布局藍圖。
【地契與產權篇】
Q1. 什麼是總地契、分層地契與個人地契？
馬來西亞房產所有權結構分為：
- 總地契（Master Title）：由政府核發給開發商的總土地權狀，涵蓋整棟大樓或整區開發項目，在尚未分層前，買家名義上尚未取得個別產權。
- 分層地契（Strata Title）：當開發案完成分層許可後，土地局將總地契分割，核發給每戶買家，類似台灣建物權狀，取得後可辦理房貸或轉售。
- 個人地契（Individual Title）：適用於透天別墅、洋房或獨棟住宅，包含土地與建物所有權。
關鍵提醒：投資者須確認購買物件最終是否能取得分層或個人地契，確保資產流動性與未來增值保障。
Q2. 外國人在馬來西亞購屋需要什麼許可？流程繁瑣嗎？
依1965年《國家土地法》，外國人購屋須向州政府申請核准。以吉隆坡為例，購屋金額需達100萬馬幣（約新台幣700萬元）以上。申請時程約3-4個月，由律師全程代辦。
家慶提醒：流程標準化，若有專業團隊協助，整體操作將順暢無阻。
Q3. 土地使用年限有限制嗎？
- 永久地契（Freehold）：無使用年限限制，土地與房產可永久世代傳承。
- 租賃地契（Leasehold）：多為99年，屆滿若政府無徵收需求，可向地方政府申請展延（30年至99年不等），需繳納補地價。
投資建議：市中心永久地契稀有，轉手價值高；租賃地契若地段佳、價格具競爭力，同樣值得配置。
Q4. 有效年限地契可轉為永久地契嗎？
理論上可向土地局申請，需繳納補地價，但實務上成功率低，視地方政策與地段條件核定。
【坪數與面積篇】
Q5. 坪數如何換算？與台灣最大不同？
馬來西亞房屋面積以**平方英尺（sqft）**計算：
- 1平方英尺 ≈ 0.093平方公尺
- 1000平方英尺 ≈ 28.1坪
最大差異：所有坪數均為【室內實用面積】，不含公設與停車位，購屋即為實際可使用空間。
Q6. 馬來西亞有公設比嗎？
沒有。購屋面積僅計算專有部分，公共設施（游泳池、健身房、交誼廳等）不計入坪數，且多數建案附贈1-2個停車位，不計入產權坪數。
【法規與文件篇】
Q7. 什麼是MOT與SPA？
- SPA（Sale & Purchase Agreement）：買賣契約書，簽署後具法律效力。
- MOT（Memorandum of Transfer）：更名備忘錄，將總地契分割後正式轉名至買家名下。
Q8. DMC是什麼？
**DMC（Deed of Mutual Covenant）**為社區公共契約，規範專有與共有部分使用管理、住戶權利義務，確保社區運作有序，類似台灣《公寓大廈管理條例》。
Q9. 外國人可以購買一樓店面嗎？
可以，但須符合各州最低購屋門檻，並經州政府審核。部分州對商業店面門檻更高，購買前應確認規範。
【稅制篇】
Q10. 土地稅與門牌稅如何計算？
- 土地稅（Quit Rent）：每平方英尺約RM0.06，每年2月28日前繳付。
- 門牌稅（Assessment Tax）：依地方政府公告市值，每半年繳一次，金額約RM1000~3000。
Q11. 買賣印花稅怎麼計算？
採累進稅率：
- RM0~100,000：1%
- RM100,001~500,000：2%
- RM500,001~1,000,000：3%
- RM1,000,000以上：4%
Q12. 外國人在馬來西亞收租需要繳稅嗎？
需要，租金淨收益需課稅，稅率約30%，每年5月須申報繳納。
【房貸與閉鎖期篇】
Q13. 外國人在馬來西亞可以申請房貸嗎？流程需要多久？
可以。馬來西亞銀行對外籍買家提供房貸服務，但審核標準較當地人嚴謹，最高可核貸60%-80%。申請時需提供：
- 護照、台灣身分證影本
- 海內外財力證明（銀行存款、投資資產）
- 近三個月薪資單與所得稅證明
- 海外銀行往來帳戶明細
審核時間：約3~6週，視銀行作業與個人條件而定。
Q14. 房貸撥款是一次核給嗎？還是分期撥付？
採分期撥付。銀行將依建案施工進度分批撥款給建商，買家在第一筆撥款後開始計算利息，僅償還利息至全額撥付完成，才進入本息攤還期。
Q15. 什麼是房貸閉鎖期？會影響投資報酬嗎？
閉鎖期（Lock-in Period）通常為3年，若在此期間內提前清償、轉貸或轉手，須支付貸款餘額 2%-3% 違約金。
投資提醒：如計畫短期套利，需將閉鎖期違約金納入成本評估。
【持有與轉手稅務篇】
Q16. 馬來西亞有資本利得稅嗎？
有，稱為產業營利稅（RPGT）：
- 持有5年內出售：淨利課徵30%
- 持有超過5年後出售：淨利課徵10%
Q17. RPGT 可以抵扣哪些成本？
可抵扣項目包括：
- 印花稅
- 買賣律師費
- 房屋裝修、翻新費用
補充：同一筆裝修費用不得同時折抵租賃所得稅與RPGT，需擇一申報。
【繼承與持有人篇】
Q18. 外國人可以共同持有房產嗎？
可以，21歲以上即可登記為共同持有人，但一般建議不超過三人，以減少日後繼承與產權分割糾紛。
Q19. 馬來西亞有遺產稅或贈與稅嗎？
沒有。
馬來西亞為無遺產稅與贈與稅國家，但台灣籍買家仍須依中華民國稅法規定申報海外遺產與贈與。
Q20. 屋主去世後，房產如何辦理繼承？
須委任律師協助辦理繼承授權書（Probate / Letter of Administration），完成法院認證後，即可將產權正式過戶至指定繼承人。
費用參考：約RM250起，視房產價值與手續複雜度而異。
【交屋與後續流程篇】
Q21. 交屋時還需要繳哪些額外費用？
交屋時除尾款外，還須繳交：
- 四個月管理費（預繳）
- 水電瓦斯押金
- 火險保費（由建商代辦，依坪數比例分攤）
Q22. 房貸清償後需要辦理什麼手續？
清償後，需由律師協助辦理解押（Discharge of Charge），將抵押權註銷，並將正本地契送交土地局完成登記，方能成為無抵押產權。
Q23. 如果建商倒閉，買家權益如何保障？
馬來西亞採用信託保障與階段付款制度，若建商倒閉，通常由其他開發商接手；若無接手者，買家可透過律師向法院申請，指派專業管理單位完成建案。
【資金匯款與外匯篇】
Q24. 購屋款可以直接用台幣支付嗎？
不行。台幣與馬幣無通匯協議，需先換成美元，再匯往馬來西亞指定帳戶轉為馬幣付款。
投資建議：可運用專業外匯顧問或銀行VIP窗口，利用匯率波動，達到最佳資金配置與換匯成本。
