隨著2025年海外置產潮持續升溫，愈來愈多台灣高資產族與中產家庭，開始將資產配置的目光投向馬來西亞這個語言友善、制度穩定、房價合理的海外市場。然而，真正落地操作時，從物件挑選、買賣簽約、費用計算、申辦房貸到最終的產權交付，整個流程環環相扣，細節繁瑣且與台灣制度大不相同，稍有疏忽，便可能延誤交屋時程、引發權益糾紛，甚至造成資金損失，馬來西亞房地產雖具備投報率高、產權明確、政策開放等多重優勢，但要安心入場、順利交屋，就必須對其交易流程與貸款實務具備足夠的認知與準備。尤其是涉及國際金流與法律責任的環節，更需謹慎應對，避免「看似簡單、實則風險潛藏」的誤判，為協助您從投資策略規劃、流程掌握到貸款申請皆有依據可循，本篇將以台灣買家最常見的問題為出發點，透過Q&A方式完整解說馬來西亞房產交易與貸款的實務操作流程，協助您一次到位掌握海外置產關鍵，真正做到穩健投資、步步安心！
一、簽約流程與法律文件
Q：簽約前需要準備哪些資料？
A：身分證、護照、財力證明、所得資料與薪資單為基本文件，有助於後續申請外國人准證與貸款審核。部分建案還會要求配偶文件與英文譯本。
Q：簽約後多久需付款？
A：通常需於簽約後7日內繳交簽約金與地基款，約為總房價的20%。延遲可能造成合約無效或喪失保留資格。
Q：若在台灣簽約，需要辦理什麼程序？
A：須攜帶身分證、護照正本與影本，並支付約新台幣750元的公證費。建議與合法代辦或開發商台灣代表配合。
二、付款與履保帳戶制度
Q：款項應匯入哪個帳戶？
A：馬來西亞法律規定，所有款項需匯入建商開立的履保帳戶（Project Account），此帳戶由政府、銀行與建商三方共同控管。
Q：履保帳戶的安全性如何？
A：履保帳戶只能用於該建案施工與管理支出，避免資金被挪用。銀行會依照政府核發的工程進度證明撥款，確保建案完工。
Q：付款是否會因匯率影響？
A：會。台幣與馬幣並無通匯協議，須先兌換美元後再轉為馬幣。建議投資者關注匯率波動，把握低點進場。
三、貸款申請與審核實務
Q：外國人可以在馬來西亞銀行申請貸款嗎？
A：可以。Maybank、CIMB、HSBC等銀行皆接受外籍人士申貸，但需提供充分財力證明與收入證明。
Q：貸款成數與利率為何？
A：一般核貸成數為房價的60%-70%，利率約3%-4%。成數與利率視個人信用、收入與資產狀況而定。
Q：外國人申請當地銀行貸款需準備哪些文件？
A：需備妥如下
1.申請人護照清晰版整本的本,已婚者則另附上配偶護照清晰版影本。
2.台灣身分證正反面清晰版影本。
3.名片兩張(如果有的話)。
4.中文貸款申請書。
5.財力證明:
在職證明(需列明職位和薪資並蓋上公司大小印)。
※過去兩年之綜合所得稅納稅證明書。
※過去兩年之所得資料清單。
※如是夫妻共同納稅,請再申請一份個人名義過去兩年所得資料清單*
※最新三至六個月的薪資單(每月至少台幣十萬,並要蓋上公司大小章)。
※最近三至六個月的存簿(要看到薪資匯入戶頭),並提供存招封面影本。
6.其他款證明。(如信基金、股票、等)
7通訊地址證明,任何形式的帳單(水電費帳單、卡費帳單、電話費帳單)影本。
8.若以公司資料申請(如屬自己公司):
※公司註冊證明
※近兩年公司財務報告
※公司存款證明、存褶影本
※公司繳付稅務證明
註:除了以上资料以外仍須提供一份個人所得相關證明,包含薪资及所得稅
9.來西亞當地银行或金融公司的儲蓄明(如果有最好,沒有也無)
10.以上資料,若是夫妻共同申貸,則全數提供兩份,未妻各一份。
備註一、貸款所需文件視各銀行而有所差異及調整。
備註二、請盡量提供英文版文件,可加審核,資料漂越有機會貸高。
Q：審核與撥款約需多久？
A：若資料齊全，核貸時間約2~4週，撥款將依工程進度分期支付至建商履保帳戶。
四、貸後管理與解押程序
Q：什麼是貸款閉鎖期？
A：多數銀行設有3年閉鎖期，期間內不得提前清償、轉貸或出售，否則須支付違約金（約2%-3%）。
Q：貸款還清後要辦理哪些手續？
A：需與銀行簽署解押文件，並由律師送交土地局辦理解押登記。地契將正式解除抵押，恢復完整產權。
Q：若貸款尚未清償，可以轉換銀行嗎？
A：若未過閉鎖期，轉貸須繳交違約金；若已過閉鎖期則無限制。部分建案會收取小額轉貸行政費。
五、常見代辦與行政程序
Q：開發商倒閉怎麼辦？
A：馬來西亞建案需具備建築執照（AP）與完工使用執照（CF），若開發商倒閉，律師將代為整合買方提出接管申請，政府指定團隊接手施工。
Q：貸款人與保證人有何不同？
A：共同貸款人須共同承擔還款義務；保證人則僅在貸款人無法償還時承擔保證責任，銀行需先對主貸款人執行求償。
Q：什麼情況下須繳付律師費？
A：包括買賣契約、貸款合約與租賃合約皆須繳交律師費。依照合約金額計算，約0.4%-1%不等，最低收費RM300。
掌握每一環節，打造安心的馬來西亞置產旅程
馬來西亞的房產交易流程對台灣人而言或許看似複雜，但只要事前掌握關鍵知識，結合專業代辦團隊的協助，實際操作並不困難。從確認身分文件、辦理簽約與付款，到妥善處理貸款申請、撥款與後續解押手續，每一階段都能構築您海外置產旅程中的重要防線。
海外房產是財富管理的重要一環，而馬來西亞則以其穩定制度、合理價格與語言文化接近的優勢，成為台灣人開啟國際資產配置的最佳第一站。透過本篇Q&A文章，相信您已能掌握關鍵節奏，讓您的置產之路穩健啟程、收穫滿滿，如果您有更多馬來西亞房地產相關問題，歡迎聯繫【家慶佳業】，我們將提供最即時、最安心的諮詢與實地服務，陪您共同規劃海外投資藍圖。
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